Erbleh(e)n

De DHIALSACE
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Erbleihe, Erbpacht, Hoflehn,ständiges Gültgut, bien censitique

Tenure perpétuelle assurant un droit réel sur un bien appartenant juridiquement à autrui, moyennant l’acquittement d’un droit d’entrée (laudème ou Ehrschatz) et un cens annuel, modique et invariable (Erbzins). Ce droit de jouissance peut être renouvelé par tacite reconduction d’une génération à l’autre (d’où l’expression « eigen und erbe ». Il entraîne en fait le démembrement du droit de propriété, tel que le conçoit le droit féodal, en instaurant la notion de propriété dissociée ou partagée entre un propriétaire (propriété « éminente ») et un exploitant (propriété « utile »). Le fait qu’il soit tantôt ancien, voire originel, tantôt récent parce que usurpé au fil des siècles par les exploitants, impose la distinction entre emphytéose de droit et emphytéose de fait. Il y a donc lieu de renoncer à l’opposition simpliste entre propriété et exploitation, énoncée par certains traités juridiques et reprise par des statistiques trompeuses, en réhabilitant la notion de « possession » qui bouscule la frontière entre le fait d’être et de ne pas être propriétaire. Juridiquement le Erblehn, comme toute forme de location, s’oppose au Volleigentum ou allodium, propriété pleine et entière ; économiquement, il est très proche du droit de propriété (ledig
und eigen, freies eigen
). Portant exclusivement sur les biens immobiliers, en particulier les terres, cet usage est difficilement quantifiable, mais pourrait bien faire passer l’appropriation paysanne, dans certaines régions d’Alsace d’avant la Révolution, par le biais d’une pseudo-location, d’une moitié aux trois quarts des superficies mises en culture. Elle s’inscrit dans un triple contexte.

Un contexte socio-juridique, celui des zones marquées par le droit romain ou romano-germanique, bien que ce dernier compose avec le droit coutumier. En Alsace, comme dans l’ensemble de la vallée rhénane et une partie de l’Allemagne de l’Ouest, soumise au régime de la Grundherrschaft, une paysannerie relativement solide, quoique minoritaire, parvient à s’imposer face à une multitude de petits seigneurs, propriétaires fonciers plus que souverains territoriaux, en réclamant l’allodialité des biensfonds qu’elle cultive. Conformément aux « usages d’Allemagne », que relèvent au XVIIIe siècle les membres du Conseil souverain, une telle situation, qui confère à la paysannerie un sentiment de propriété et de sécurité, se trouve confortée par la dispersion de la propriété seigneuriale et son éclatement entre une multitude de tenures pouvant relever de propriétaires différents. L’emphytéose se loge en effet dans les mailles de la propriété privilégiée, laïque ou ecclésiastique, tandis que la propriété bourgeoise est le plus souvent mise en location, pour des raisons de rentabilité immédiate, moyennant des baux à moyen et court terme. L’opposition féodale entre dominium directum et dominium utile, Obereigentum et Nutzeigentum affaiblit juridiquement celui qui « possède » au profit de celui qui « cultive » la terre : il n’est nullement scandaleux que le second dispose du bien appartenant au premier en faisant valoir une « propriété d’usage » qui ne se laisse pas enfermer dans le carcan d’une institution. Dès l’époque gallo-romaine et en particulier lors de la renaissance carolingienne, des contrats en bonne et due forme et des lettres d’emphytéose reconnaissent le jus hereditarium ou l’emphytenum perpetuum. Il reste que la tenure perpétuelle est une institution de droit germanique, même si les juristes, dès le XIIIe siècle, mais surtout à partir du XVIe siècle, très romanisés et raisonnant par analogie, ont tendance à assimiler l’Erblehn à l’emphyteosis romaine. Bien entendu les propriétaires seigneuriaux, plus proches des juristes, adoptent volontiers une telle prise de position, tandis que les exploitants paysans, conscients de leurs intérêts, tiennent à l’Erblehn.

L’adaptation des modes de tenure à la conjoncture confère à l’emphytéose une certaine plasticité. Est en effet susceptible de changer la donne le passage entre des périodes de guerre et de reconstruction, propices aux concessions de la part des propriétaires comme aux usurpations de la part des exploitants, et des périodes de relative prospérité, favorables à une politique paysanne de conquête ou de reconquête foncières, et cela en dépit des tentatives de réaction seigneuriale. C’est ainsi que, après la crise démographique et agraire du XIVe siècle, les propriétaires ne savent plus comment louer leurs terres et se voient contraints de les céder en tenure perpétuelle pour des canons dérisoires, quitte à saisir la terre en question en cas de non-acquittement répété du cens. Il n’en va guère autrement entre les guerres du XVIIe siècle et l’essor économique du siècle suivant est, sur ce plan, révélateur. Dans le premier cas de figure, le propriétaire en droit, exposé à une pénurie d’exploitants ou à un manque à gagner et incapable d’imposer ses volontés, surtout si les pièces justificatives ont disparu, est conduit, parfois à la suite d’autorisations de défrichement (Stockbriefe), à lâcher du lest : il confie notamment les « terres caduques » moyennant des baux de longue durée (longi temporis) ; la voie est ainsi ouverte aux concessions viagères (Vitalleihe), héréditaires ou à durée indéterminée (ständiges Gültgut) moyennant des cens recognitifs dérisoires rappelant une lointaine concession d’origine plus qu’un véritable fermage (Gült) aligné sur le produit de la terre et son croît.

De telles pratiques conduisent à une forme d’emphytéose dont la terminologie utilisée – avec les préfixes de Erb et de Hof – est révélatrice. Le préfixe Erb, que l’on retrouve notamment dans « Erblehn », renvoie au caractère héréditaire de l’emphytéose, moyennant un prix d’accès modique et un cens symbolique et invariable. On évalue en effet l’Erbzins entre 1 et 3 boisseaux par arpent dans la seconde moitié du XVIIe siècle, soit trois à six fois moins que dans le cas du bail ordinaire, et la reconduction tacite d’une génération à l’autre ne s’éteint qu’en l’absence d’héritiers : aliénation explicite, officielle et perpétuelle de la terre que sous-entend en principe une inféodation originelle du bien, c’est-à-dire l’existence en droit d’une propriété « éminente », imprescriptible, irrachetable et théoriquement indivisible. Cette indivisibilité conduit à la notion de Hoflehn, « bien censitique » rattaché au Hof, c’est-à-dire à l’exploitation paysanne. Contrairement à ce qui se passe dans l’emphytéose française ou « locatairie perpétuelle », dans laquelle la division est officiellement maintenue, l’exploitant alsacien profite de l’absentéisme du seigneur propriétaire ou des failles du système seigneurial pour se rendre maître de terres qui, à défaut de lui appartenir juridiquement, lui reviennent de fait. Les notions de domaine direct et d’éventuelle saisie ou « commise », bien présentes dans l’emphytéose française comme dans l’ancien droit féodal, s’atténuent jusqu’à tomber dans l’oubli. Dès lors, il ne s’agit plus d’aliénation, mais parfois d’une véritable dénaturation du statut même de la terre, qui peut avoir été affermée antérieurement à bail ordinaire, avec transfert de propriété du bailleur au preneur, ce dernier s’arrogeant le droit de la transmettre à l’un de ses héritiers, en même temps que la ferme, moyennant un droit de « mélioration » (Ackergang, Schaufelrecht) en reconnaissance des améliorations effectuées.

Tel est le cas au XVIIIe siècle, période au cours de laquelle la paysannerie flaire à la fois les pièges à déjouer et les circonstances à exploiter : la perte des titres primitifs et l’absence de contrat, ce qui vaut prescription ; le renouvellement régulier du bail et la réduction ou la variabilité des canons exigés sont incompatibles avec un cens emphytéotique ; la continuité intergénérationnelle de la possession dans la même famille. Ainsi la véritable originalité de l’Alsace ne réside pas dans l’emphytéose de droit, quels qu’en soient ses avatars, mais dans l’emphytéose de fait, cette dernière, véritable propriété déguisée, propulsant l’exploitant dans une situation de péremption acquisitive. À la veille de la Révolution, les tentatives de reprise des emphytéoses de fait, illégalement obtenues et considérées comme des usurpations, procèdent du raisonnement inverse. La riposte des maîtres du sol vise au contraire à multiplier les baux à court terme (Lehnacker, Lehngut, Stichlehn, Temporallehen), de gré à gré ou moyennant l’adjudication au plus offrant avec espoir de surenchère, en tout cas réajustés à la courbe ascendante des prix céréaliers. Au nom de l’abolition du principe de perpétuité, les décrets révolutionnaires de 1790 suppriment officiellement le bail emphytéotique en le déclarant rachetable au même titre que les rentes perpétuelles. Ces décrets risquant d’englober l’emphytéose de fait qui aurait échappé aux tentatives de reprise, la mise en vente des Biens nationaux réveille les vieux démons des « terres caduques » ainsi que de la « possession » assimilée à la propriété, confortant la tendance invétérée, propre à l’exploitant, de se considérer comme le propriétaire des terres que ses ancêtres ont cultivées depuis des générations. Or, même si l’emphytéose est officiellement appelée à disparaître, les décisions révolutionnaires sont souvent contournées ou mal appliquées : c’est au prix de simples baux, mais sans limitation de durée, donc quasiment héréditaires, que les fermiers du Chapitre Saint-Thomas (Thomasbüre) ou ceux de l’Hôpital des bourgeois de Strasbourg (Spitalbüre), continuent à exploiter jusqu’au XXe siècle, de façon quasi emphytéotique, des corps de biens rattachés à leurs fermes : c’est que, selon le raisonnement traditionnel, ils fournissent les garanties requises à la bonne gestion des terres mises en location.

Le contexte social : un rapport de forces permanent

Le choix entre amodiation simple et amodiation emphytéotique est souvent imposé par la paysannerie au propriétaire foncier, seigneur laïque ou ecclésiastique essentiellement. Théoriquement, revêtant un caractère universel, l’Erblehn est appelé à bénéficier à l’ensemble des milieux sociaux. En réalité, il n’en va pas ainsi : les juristes du XVIIIe siècle (entre autres Chauffour l’Aîné et Reichstetter qui s’expriment au nom du Conseil souverain), comme les agronomes au siècle suivant (Schwerz) n’hésitent pas à mettre la prospérité de certaines fermes au compte de la pratique emphytéotique qui serait l’un des catalyseurs du progrès agraire, dans la mesure où elle assure un complément de terres à bon compte, un appréciable sentiment de sécurité et une protection contre les risques d’émiettement.

C’est que le rapport de forces entre preneur et bailleur s’accompagne d’un renforcement des inégalités au sein même de la société rurale. Les corps de biens substantiels sont réservés à une élite rurale munie d’un train de labour et offrant des garanties suffisantes de solvabilité et de mise en gage éventuelle des biens confiés. En vertu d’une conception verticale et linéaire de la famille, le bien ancestral est transmis, non à des individus, mais à des lignages, l’instrument de transmission étant le Hof. L’émiettement résultant d’affermages multiples et accessibles également à la petite paysannerie trouve ainsi sa contrepartie dans la concentration des biens de nature emphytéotique, génératrice d’inégalités, en faveur d’une ancienne aristocratie paysanne. Le formalisme juridique s’efface donc devant des réalités reposant sur l’expérience quotidienne, en particulier dans les régions réputées riches, à structures sociales différenciées, comme le Kochersberg et la plaine d’Erstein où l’emphytéose nourrit des réflexes de propriétaires.

Bibliographie

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Sur le cadre juridique de l’espace germanique, entre le Moyen Âge et les Temps modernes, voir le DRW et DANNHORN (Wolfgang), Römische Emphyteuse und deutsche Erbleihe. Ein Beitrag zur Entstehung der Wissenschaft vom deutschen Privatrecht, Cologne, 2003.

Pour l’espace français, voir LACHIVER (Marcel), Dictionnaire du monde rural. Les mots du passé, Paris, 1997, notices « bail » (p. 145) et « emphytéose » (p. 685).

Concernant l’Alsace, voir THOMANN (Marcel) « Le droit rural à la Faculté de Droit de Strasbourg », Histoire de l’Alsace rurale, Strasbourg, 1983, p. 271-277.

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Notices connexes

Ackergang

Amélioration-mélioration

Bail_rural

Bail_urbain

Bauernlegen

Biens_nationaux

Caduc

Cens

Emphytéose

Eigen

Erbzins

Ehrschatz-Laudème

Gültgut

Gültmann

Hof (cour)

Hofleh(e)n

Lehnacker

Porterie-Trägerei

Schaufelrecht

Jean-Michel Boehler