Bail rural
Lehnung
Terme de jurisprudence se référant à un contrat de louage (Lehnungsbrief) par lequel un propriétaire ou bailleur (Verlehner) cède la jouissance d’un bien, pour un prix et un temps donnés, à un locataire ou preneur (Entlehner). Il s’agit avant tout d’un bail foncier, plus rarement immobilier. Il correspond à toutes les formes d’affermage et se différencie de l’exploitation directe de la terre.
Sommaire
« Propriété » et « possession »
Cette distinction ne fait que refléter l’opposition classique, fréquente dans le système féodal, entre la propriété « directe » ou « éminente » d’une part, la propriété « utile » ou « réelle » d’autre part, dominium directum et dominium utile. Jusqu’au XIIIe siècle, et parfois bien au-delà, il est en effet rare qu’une terre soit entièrement libre au sens où nous l’entendons aujourd’hui : en témoignent a contrario les qualificatifs destinés à renforcer la notion de propriété pleine et entière (ledig und eigen, freies eigen, verum allodium, franc alleu). Dans la civilisation rurale qui caractérise l’Ancien Régime, ce bien est généralement une pièce de terre (Lehnacker ou Gültgut), car l’appoint des terres affermées s’avère indispensable pour bien des exploitations. Mais le bail peut également se rapporter à des bâtiments (bail immobilier), plus fréquemment cependant en ville, voire à la faculté de bâtir sur un fonds n’appartenant pas au constructeur moyennant l’acquittement d’un cens (Bodenzins). En ce qui concerne la terre, la rédaction d’un contrat de bail se rapporte en général aux deux modes d’amodiation en usage, à savoir le fermage et le métayage « à part de fruits » ainsi qu’à la colonge.
Calendrier et durée des baux
En ce qui concerne la terre, cas le plus fréquent du moins à la veille de la Révolution, les baux prennent généralement effet à la Saint-Michel (29 septembre) ou à la Saint-Martin (11 novembre), époque à laquelle les champs sont débarrassés de la récolte de l’année en cours avant d’être ensemencés pour la récolte de l’année à venir. Le bail le plus courant est le bail à ferme ordinaire, appelé parfois bail à rente, bail à temps qui porte sur une période courte (3, 6, 9 ans), le multiple de 3 renvoyant apparemment aux cycles de l’assolement triennal, fort répandu. Se pose alors le problème des terres plantées de vignes, qui échappent à la rotation triennale et dont la période de location, se superposant à la durée de vie de la vigne, est souvent élargie à 12, 16, 18 ou 24 ans ; par ailleurs, ce bail à moyen terme se trouve parfois associé au métayage à part de fruits. A partir d’une durée de 18 ans, qualifié par les juristes de bail longi temporis, on glisse progressivement dans le domaine du bail viager (Vitalleihe, Einslehen), conclu pour la durée de la vie du preneur, plus rarement de son conjoint ou de ses héritiers. Ce bail est fréquemment demandé par des petites gens ou des veuves qui recherchent la protection d’un établissement religieux en échange d’une donation et moyennant rétrocession en usufruit viager : s’agit-il de l’extension d’un bail à temps ou d’une forme atténuée de concession héréditaire ?
Les obligations du preneur
Le premier produit un fermage ou « canon » relativement modéré (3% de la valeur du bien-fonds et 10 à 15% environ de la valeur de la récolte, soit entre 3 boisseaux et un rézal par arpent local au XVIIIe siècle), établi de façon consensuelle c’est-à-dire de gré à gré, exigible plus fréquemment en nature qu’en espèces (en effet, au XVIIIe siècle, 10% à peine des contrats sont stipulés en numéraire) et invariable pendant la durée du bail. On ne confondra pas ce « canon » (Gült) avec les « rentes et cens » (Zins), ces derniers étant des redevances recognitives et invariables dues par le fonds lui-même sans rapport avec son produit présumé, le propriétaire d’origine se réservant à perpétuité la propriété éminente du bien en question.
Le bailleur s’entoure d’un maximum de précautions, en interdisant au preneur d’échanger, d’aliéner, de sous-louer (Afterlehn), de morceler le bien ou d’en soustraire une partie. Ce dernier s’engage à gérer la terre « en bon père de famille », à la restituer le moment venu dans l’état où il l’a reçue sans pouvoir prétendre à une quelconque indemnité pour les éventuels frais engagés, à prendre soin de la fumer régulièrement et d’en assurer éventuellement le drainage, à en acquitter les impositions, à ne solliciter de remise que dans des cas bien définis et pour des dommages dont il ne saurait être tenu pour responsable (parfois en cas de mauvaise récolte ou Misswachs, plus souvent suite aux dégâts imputables à la guerre ou à la grêle si ces derniers excèdent le tiers d’une récolte normale). Les baux à court terme présentent l’avantage de faire retomber le bien dans le domaine du bailleur au bout d’un laps de temps relativement court et d’ajuster le fermage à l’évolution de la conjoncture. De telles clauses contribuent à développer chez le preneur, maître de son outil de travail, le sens de l’initiative et de la responsabilité puisqu’il bénéficie pour un temps du transfert de la propriété « utile », tout en assurant au bailleur, au-delà du revenu lui-même, d’appréciables garanties de sauvegarde et de conservation.
Conflits au sujet des baux ruraux
La modification des conditions économiques au dernier siècle de l’Ancien Régime - hausse du prix des grains et du montant des fermages du fait de la pression démographique et la double demande en terres et en denrées - conduit les propriétaires à multiplier ces baux à court terme parfois appelés Stichlehn, à développer le fermage spéculatif en recourant aux enchères et en exploitant habilement la concurrence et l’appât du gain des amodiateurs, enfin à procéder, dans la nature même des grains livrés, à de subtiles substitutions d’espèces céréalières, en exigeant les plus productives d’entre elles.
Cette riposte des maîtres du sol apparaît comme une contre-offensive aux réflexes emphytéotiques, bien développés chez la paysannerie alsacienne, qui visent à transformer le simple bail à ferme en bail indéfiniment prolongé, à très long terme ou à durée indéterminée, jusqu’à le rendre héréditaire sans qu’intervienne un nouveau contrat. Pour peu que le propriétaire soit absent, négligent ou impuissant, la paysannerie impose au XVIIIe siècle - surtout dans le Kochersberg, la plaine d’Erstein, le Ried et la Hardt - une « emphytéose de fait » suite à une simple usurpation ou une dénaturation des baux, sans même attendre la formulation officielle d’une « emphytéose de droit », cette dernière étant de plus en plus parcimonieusement octroyée à cette époque. En conséquence, la possession s’effectue à titre non précaire et sans interruption et la pleine jouissance revendiquée par le preneur dans la longue durée n’est autre chose qu’une « propriété » déguisée que justifient la continuité de la possession dans la même famille avec reconduction tacite d’une génération à l’autre, l’invariabilité de la rente ou Gült (terme qui prête à confusion), l’absence de renouvellement de bail ou celle des offres de diminution ou de décharge en cas de calamités, enfin la prescription, trentenaire pour les particuliers, quadragénaire pour les privilégiés, sans trace de bail.
L'extension de la formule de l'Erblehn, bail héréditaire
En réalité, l’emphytéose de droit, concession héréditaire avec aliénation du domaine utile, consciemment octroyée par le propriétaire du bien fonds, est bien plus ancienne et constituait sans doute le mode de possession le plus courant au XIIIe siècle encore. Elle confère au preneur des droits très supérieurs à ceux que lui accordent le bail à temps ou le bail viager. Elle relève d’un contrat, pratiqué dès l’époque gallo-romaine, puis, à nouveau lors de la renaissance carolingienne, avant de faire tache d’huile au XIIIe siècle sous la désignation de jus hereditarium, de jus emphiteorum ou encore de jus perpetuum. Elle prend toute son importance au lendemain des périodes de guerre. C’est ainsi que la conjoncture, qu’impose la reconstruction au lendemain des guerres du XVIIe siècle, rend parfois cette formule incontournable en obligeant le propriétaire à lâcher du lest : il importe en effet de récupérer les terres dites « vacantes » ou « caduques », d’encourager les défrichements et, face à la double pénurie de main d’œuvre et de cheptel, de répondre à la rareté des candidats à la location. A quoi s’ajoute la difficulté d’identifier de nombreux Gültgüter suite aux désordres de la guerre. Contrairement au cas de figure que représente l’emphytéose de fait, sont officiellement reconnues l’aliénation perpétuelle du domaine utile moyennant un bail à durée indéterminée et la transmission de la terre aux descendants du preneur théoriquement pendant 99 ans, en fait tacitement reconductible d’une génération à l’autre, mais qui s’éteint en l’absence d’héritiers, avec droit de cession moyennant l’accord du bailleur. Si les termes de « locatairie » ou de « colonie perpétuelle » ne sont guère utilisés à l’instar d’autres régions françaises, on parlera tour à tour d’Erblehn, de Hoflehn, d’ Erbbestand, d’Erbpacht, d’Erbzinsgut, la racine « Erb » renvoyant à l’hérédité, ou encore de ständiges Gültgut. 'La perpétuité n’est donc pas bannie du droit ancien, pas davantage que l’hérédité. Le bien concédé peut relever soit d’une concession unilatérale de la part du bailleur, soit d’une vente du preneur au bailleur, pour satisfaire aux besoins d’argent du premier, sous condition de rétrocession héréditaire en sa faveur. La formule concerne autant les tenures seigneuriales, la seigneurie constituant le cadre essentiel de la société rurale, que les terres des roturiers (freie Erbleihe).
Les conditions d’affermage sont infiniment plus légères que dans le cas du simple bail à ferme : acquittement, une fois pour toutes d’un droit d’entrée ou « laudème » (Erschatz) et éventuellement de droits de mutation ou « lods et ventes » ou encore prestation de quelque obligation particulière ; versement, dans le cadre d’un « contrat à cens », qu’on distinguera du bail à ferme précédemment évoqué, d’une redevance modique et invariable, en argent, en nature ou dans les deux modes de paiement, appelée Erbzins(en général un boisseau par arpent, trois à six fois moins que s’il s’agissait d’un bail à ferme ordinaire), qui s’apparente davantage à un cens recognitif, rappelant une concession d’origine, qu’à un véritable fermage aligné sur le produit de la terre et de son croît. De ce fait, le bien emphytéotique n’étant ni partageable ni divisible et se transmettant avec la ferme, ce mode de location nourrit chez le preneur des réflexes de propriétaires viscéralement attachés à « leur » terre.
Mais la formule n’a pas que des inconvénients pour le bailleur. Tandis qu’un bail à ferme s’accommode d’une structure parcellaire émiettée et d’un fractionnement des Gültenentre une multitude de fermiers à la petite semaine, au point qu’elle nécessite parfois l’institution d’une « porterie » (Trägerei), l’emphytéose offre de réelles garanties contre le morcellement du produit et pour la facilité de la collecte, tout en protégeant contre l’épuisement une terre insuffisamment fumée dans la mesure où elle peut être restituée à l’issue d’une période de location trop courte, la recherche du rapport immédiat l’emportant sur le souci d’améliorations à long terme. Contrairement au bail à temps, l’emphytéose confère à la terre, par les soins qui lui ont été apportés sur une période longue, une plus-value (voir amélioration, mélioration, Schaufelrecht) qui, à elle seule, vaut droit de possession et de dévolution. Enfin les fermages sont acquittés par des dynasties de laboureurs d’envergure parfaitement solvables, hommes de confiance honorablement connus et soigneusement choisis : aussi l’agronome Schwerz n’hésitera-t-il pas à mettre l’état florissant de l’agriculture alsacienne au XVIIIe siècle au compte de l’emphytéose, en tant que catalyseur des progrès agricoles et protection contre les menaces d’émiettement foncier.
LeHoflehnse rapproche donc de l’emphytéose française à une différence près : dans la seconde, le propriétaire conserve théoriquement le domaine direct tandis que, dans le premier, la pleine propriété est revendiquée par celui qui exploite le fonds. Dans le cas de l’emphytéose, le bailleur peut entrer en possession de son bien (commise) si le preneur ne remplit pas ses engagements, ce qui semble s’atténuer dans le cas du Hoflehn. La pratique du « domaine divisé », dans la mesure où elle renforce les droits du preneur, reflète l’influence du droit romain, tombé en désuétude entre le VIIIe et le XIIe siècle et redécouvert au XIIIe, que l’on oppose volontiers à l’antique droit féodal considéré comme désuet et perturbateur dans la mesure où, reposant sur la coutume, il multiplie les exemptions. C’est par le canal de l’Eglise et des juristes forés dans les universités italiennes (en particulier celle de Bologne) que le prestigieux droit romain invite à la renonciation de ces exceptions d’un autre âge.
Contesté à partir des années 1750, soumis à la reprise dans le cadre de la réaction seigneuriale, au prix de menaces d’éviction et de réels déguerpissements, le bail emphytéotique est légalement supprimé, alors que l’ensemble des baux à temps sont révoqués, par les décrets révolutionnaires : par les lois du 3 août 1789, du 24 mars, 9 mai et 29 décembre 1790, du 21 août 1792 et du 17 juillet 1794, les rentes foncières perpétuelles sont déclarées rachetables « au denier vingt » ou « au denier vingt cinq » (entre 4 et 5% de leur montant). Mais la vente des Biens nationaux, dont le prix est fixé en fonction du canon emphytéotique, réveille le vieux démon de la possession de la terre volontiers assimilée à de la « propriété » paysanne, ce qui rend les décrets de 1790 spoliateurs et injustes aux yeux d’une aristocratie paysanne qui a bénéficié jusque là de l’emphytéose et qui se sent littéralement expropriée. Par ailleurs, non seulement la perpétuité est abolie, mais, lorsque les titres primitifs ont été perdus, bien des paysans cherchent à faire passer de simples « canons » pour des rentes « féodales » qui, en tant que telles, sont supprimées sans indemnité.
Mais toute opposition tranchée entre l’amodiation simple et l’amodiation emphytéotique relève d’arguties juridiques que la réalité permet de corriger en assouplissant et en diversifiant les modalités de location telles qu’elles ont cours dans la pratique. Le choix de l’une ou de l’autre formule procède en réalité d’un rapport de forces entre le propriétaire (seigneurial, ecclésiastique, citadin), dont les interventions peuvent être énergiques, et le tenancier qui lui oppose à l’occasion une extraordinaire capacité de résistance. Tel est en particulier le cas dans les campagnes riches et modérément peuplées, situées à proximité de la ville, à structures sociales différenciées (Kochersberg) par opposition aux régions plus éloignées et chargées de monde (Sundgau, Outre-Forêt). En définitive, de façon quelque peu inattendue, l’analyse des baux illustre la patiente lutte des paysans pour la possession du sol et leur propension à se comporter en propriétaires de fait des terres d’autrui. Au total, les tenanciers se seront arrogés de plus en plus de droits en profitant de l’évolution de la seigneurie qui, elle, ne cesse de s’affaiblir au fil des siècles. Il faudra le grand bouleversement politique et social de la Révolution pour que les droits des preneurs l’emportent définitivement sur ceux des bailleurs.'
L'extrême variété des types d'affermage
Des contrats plus spécifiques nous renvoient, entre autres, aux contrats de plantage, aux baux à cheptel et à l’amodiation de la dîme. Les premiers concernent surtout les petits planteurs qui cultivent entre 10 et 30 ares de tabac, fournissant la main d’œuvre et bénéficient à terme d’un intéressant revenu d’appoint, mais qui sont contraints de se placer, économiquement et financièrement, sous la dépendance de notables ruraux ou citadins, capables de leur fournir les plants et d’assurer la commercialisation de la récolte. Ce type de métayage original, qui repose sur le partage des frais engagés et des profits réalisés, se retrouve, à plus grande échelle, sur le plan de la culture de la garance qui nécessite le recours, moyennant des Röthaccorde (de 3 à 6 ans en général) à une véritable « bourgeoisie garancière ». Quant aux baux à cheptel, ils constituent un contrat de louage par lequel un éleveur reçoit une bête en location avec les avances en argent et en nourriture que cela implique. A terme, le croît ou le décroît sont partagés selon des modalités diverses. Entrent dans ce cas de figure les bêtes qui sont confiées à des paysans-éleveurs par des maquignons juifs, soit pour traverser la période hivernale, soit dans un but, plus spéculatif celui-là, d’un engraissement précédant la vente. Enfin la perception de la dîme, source de tracas et de procès, peut être amodiée par le décimateur à un fermier.
Sources - Bibliographie
Sources :
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Bibliographie :
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Notices connexes
Canon - Gült
Jean-Michel Boehler