Emphytéose

De DHIALSACE
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Emphyteusis, Emphyteuse

Contrat de longue durée par lequel le bailleur concède un immeuble au preneur (emphytéote) pour l’exploiter et en tirer les fruits contre le versement périodique d’un loyer modique ou canon emphytéotique. Le preneur peut hypothéquer, louer ou sous-louer ce bien.

L’emphytéose est codifiée au Ve siècle par l’empereur Zenon (Constitution Jus emphyteuticarium (C. 4, 66, 1), reprise par la législation de Justinien (C J IV, 66) qui en fusionne les dispositions en un jus emphyteuticum perpetuum, soit un contrat perpétuel.

Le droit médiéval (glossateurs) développe la doctrine et la pratique de ce contrat de droit romain, qui recouvre et nomme des objets multiples en droit oral et local. Il « opère une révolution complète dans la constitution de la propriété foncière… en admettant …une décomposition intellectuelle du droit de propriété en deux propriétés distinctes, appelées l’une domaine utile et l’autre domaine direct… Le domaine utile comprenait le droit de jouissance, le domaine direct comprenait les autres attributs de la propriété : exiger certaines redevances, celui de rentrer dans la pleine propriété par la commise ou le retrait. La variété des contrats comprenant décomposition de la propriété était telle « qu’il est impossible de déterminer de manière exacte et précise… l’étendue des droits que comprend le domaine direct et le domaine utile. » (Aubry et Rau, Cours de Droit civil français, II, p. 637). La doctrine médiévale de l’emphytéose est imprégnée par le droit féodal et coutumier qui du XIIIe au XVIe siècle procède à l’assimilation du domaine direct à celui du seigneur et du domaine utile à celui du paysan (v. Bail_rural, Erblehen).

Les notaires de l’officialité de Strasbourg ont dès le XIIIe siècle désigné les Erblehen et Erbleihe par la terminologie d’emphiteosis perpetua (UBS, III ; v. Bail_urbain ; Erblehen-Erbleihe). Le droit germanique se prête mal à ce placage. En particulier, selon les historiens du droit, le terme « Gewere – propriété » que l’on rencontre dans le Schwabenspiegel (Landrecht I, 22 etc.) et dans le VIe Statut de Strasbourg (I UBS V, II, art. 322 à 326) recouvre tout aussi bien le domaine direct que le domaine utile. On a certes pu distinguer ultérieurement deux modalités du Gewere (v. Bail_urbain). Attachés à la spécificité du droit germanique, un certain nombre d’historiens du droit allemand du XIXe siècle ont soutenu que la distinction entre dominium directum et dominium utile est tout à fait étrangère au droit germanique ; tous reconnaissaient que les débats sur les différences entre la propriété romaine et germanique se poursuivraient encore longtemps. Pour eux, l’Erblehen germanique et l’emphytéose romaine présentent de profondes différences en ce qui concerne la périodicité du paiement, la nature des canons, le droit de reprise (Heimfall), enfin l’influence du droit féodal sur la doctrine et la pratique du contrat (Karl von Rotteck).

Dans le droit français, la doctrine reconnaissait déjà que le terme d’emphytéose recouvrait des contrats fort différents. Verbum emphyteusis est equivocum (Dumoulin). Deux caractères s’imposent. L’emphytéose est perpétuelle et est donc très souvent confondue avec le bail à cens. La personnalité du bailleur est importante : l’emphytéose est un vrai bail à censive ou un vrai bail à rente, suivant que le bailleur est un seigneur de fief ou un propriétaire de rotures (Hervé, Théorie des matières féodales, t. 2, 359). Merlin de Douai, rapporteur des lois de la Constituante et futur procureur général auprès la Cour de Cassation concluait, pour un arrêt opposant des vignerons du département de la Sarre aux Domaines : « le bail à cens seigneurial ou bail à rente pur et simple ne comportent par eux-mêmes, sans stipulation particulière, aucun droit de retour dans la main du bailleur, aucun droit de commise à son profit dans le cas où le preneur viendrait à négliger la culture de la terre soit à ne pas payer pendant un certain nombre d’années, la redevance qui forme le prix de la concession, soit à aliéner sans le consentement préalable qui sont les trois cas déterminés par le droit romain, de jure emphyteutico et par le chapitre 8 de la Novelle 120 (ne pas payer les canons pendant 2 ou 3 ans, aliéner le fonds, le laisser se détériorer (Merlin, R. 10 « Quart, tiers ou demi-raisins »). Pour le Conseil souverain, l’emphytéose est une institution de droit féodal dont il applique les dispositions à la noblesse d’Alsace. Il arrête : « Il est interdit aux seigneurs d’Alsace, vassaux du roi, sous peine de commise, « de passer baux emphytéotiques sans autorisation du roi ». Il rejette ainsi l’appel des Ferrette et de leur emphytéote contre le receveur du duc Mazarin qui leur avait fait payer les jours de corvée et annule ce contrat (de Boug, t. I., 698, 16 septembre 1722, Arrêt qui fait défenses aux vassaux du roi de laisser à titre d’emphytéose tout ou partie de leurs fiefs sans permission de sa Majesté). Cette interdiction est rappelée au seigneur Eckbrecht de Turckheim le 11 janvier 1764 (de Boug II, Arrêt qui juge qu’un vassal ne peut donner une partie de son fief en emphytéose, 657-658, voir aussi Merlin, R. V, art. Fief). De Boug assortit cet arrêt d’une fort précieuse note. « Nous suivons en Alsace le droit féodal des Lombards, tel qu’il se trouve dans le Corps de Droit et ces lois féodales sont fort exactement observées sans aucun mélange d’usage ou statut contraire ». Et de Boug d’établir une équivalence entre la vassalité et l’emphytéose. Il se réfère en cela aux professeurs allemands de droit, Vultejus (fin du XVIe siècle) et Georg Adam Struve de Iéna, auteur du traité « Syntagma juris feudalis de 1653 » (note de Boug II, p. 658). Le Conseil enregistre encore l’Ordonnance de l’Intendant de Lucé du 15 septembre 1755, qui autorise les fermiers à pratiquer la décharge des taxes auprès des propriétaires des terres données en emphytéose ». (de Boug II, p. 425). À la veille de la Révolution, les juristes pouvaient déplorer « le démembrement de la propriété en domaine direct et domaine utile, particulièrement dans les baux à cens, à fief, ou à emphytéose » (Chénon). L’immense variété des baux ruraux sur le territoire du royaume « devait nécessairement avoir pour effet d’entraver la libre transmission des immeubles et les progrès de l’agriculture. Ainsi l’affranchissement du sol … fut-il l’une des premières mesures qu’amena la Révolution de 1789 » (Aubry et Rau, p. 640).

La législation de la Constituante (11 août - 3 novembre 1789, 15-28 mars 1790, 18-29 décembre 1790, décréta abolis les droits de domaine direct les transférant contre indemnité ou rachat aux détenteurs
du domaine utile. Le montant du rachat est fixé au produit annuel de la terre multiplié par 20 (denier 20 ou 5 %). Le rapporteur de cette législation, Merlin de Douai, un ferme partisan de l’emphytéose, mais temporaire, se fonde sur critère de durée. Dès le décret du 11 août 1790, tous les contrats perpétuels présumés « féodaux » sont décrétés « rachetables ». La loi du 18-29 décembre 1790 interdit le bail emphytéotique de plus de 99 ans. Ainsi, en droit français, l’emphytéose ne dépassera plus les 99 ans. Du décret voté par la Législative, on retiendra un autre critère de féodalité : celui de l’état du bailleur. Sont présumés féodales les rentes dues à des seigneurs ou possesseurs de fiefs (décret 25 - 28 août 1792). La Convention supprime l’indemnisation des droits féodaux et annule donc l’obligation de rachat mais décide : « en sont exceptées les rentes ou prestations foncières et non féodales ». (17 juillet 1793). Le 7 ventôse an II (25 février 1793) elle décide que seront abolies les rentes avec mélange de cens ou autre signe de seigneurie ou de féodalité. Elle ouvrait ce faisant le champ à un abondant contentieux. Le Code civil n’évoque pas le bail emphytéotique. Dans sa contribution aux travaux préparatoires, le tribunal d’appel de Besançon (qui comprenait l’ancienne principauté de Montbéliard dans son ressort) l’avait regretté ; le tribunal de Colmar reste muet. Mais le Code n’a pas non plus abrogé la loi du 18-19 décembre 1790, relative aux emphytéoses temporaires de moins de 99 ans. Jurisprudence et doctrine se sont ainsi opposées sur le point de savoir si l’emphytéose temporaire entraînait transfert de domaine utile et était susceptible d’hypothèque par l’emphytéote ; pour les autres, l’emphytéote est placé sur le même pied que l’usufruitier et ne peut pas hypothéquer. L’opinion négative semblait l’emporter (Aubry et Rau, II, 645) jusqu’à la loi de 1902.

Merlin de Douai avait eu beau multiplier l’énumération des baux ruraux de la France entière dans les lois qu’il avait présentées à la Constituante, il n’avait pu en épuiser la variété. Au lendemain de la Révolution, deux questions intéressaient l’Alsace. Ses baux spécifiques étaient-ils féodaux ou fonciers ? Étaient-ils rachetables ou non ? Dans la plupart des cas, les procès opposent les Domaines aux justiciables, preneurs d’une emphytéose et refusant d’en payer les canons. La Régie défendait âprement ses droits. Dès 1799, elle avait défini sa doctrine : « le bail rural d’Alsace était un bail héréditaire d’origine germanique, qui rend le preneur simple fermier… Aucune partie de la propriété foncière ne lui est abandonnée. La seule différence qui existe entre lui et un fermier ordinaire est qu’il a contracté pour lui et pour sa famille, et qu’il existe un rejeton de la famille à l’auteur de laquelle le bail a été donné ». Et la Régie ne consent pas à s’arrêter à « la multiplicité des dénominations particulières de l’emphytéose (colonges, traegerei) : dès lors qu’elles ne contiennent pas la réunion des caractères qui constituent l’emphytéose, ce sont simples baux héréditaires, toutefois rachetables au profit du Trésor public » (Analyse des lois anciennes et modernes).

Tout comme la Cour d’appel de Colmar, le procureur général de la Cour de Cassation estime que les emphytéoses (ou baux héréditaires d’Alsace) étaient foncières et non féodales, parce que les pays germaniques, annexés il y a déjà longtemps (Alsace) ou récemment (quatre départements du Rhin, Principauté de Montbéliard). Étaient territoires « présumés allodiaux ». Les particuliers aussi ont gain de cause. Ainsi pour la rente colongère d’Ammerschwihr, que Chrétien-Guillaume Koch, orfèvre en la matière, avait présentée comme la contrepartie d’un simple contrat civil. On a vu que cette doctrine n’était pas celle du Conseil d’État (v. Droit de l’Alsace, arrêts notables de la Cour de Colmar). Peu d’affaires, il est vrai, passent le filtre des tribunaux qui ont dû juger bien souvent « féodales » les rentes que refusaient de payer les paysans. Mais une recherche ultérieure pourrait seule l’établir avec certitude. (v. Bail_rural, Biens_nationaux, Droit de l’Alsace, Erblehen-Erbleihe).

Bibliographie

DE BOUG, Recueil d’Ordonnances du Roi et de Règlements du Conseil Souverain I, Colmar 1738. Ordonnances d’Alsace II, Colmar, 1775.

Analyse des lois anciennes et modernes sur les domaines engagés ; précédée de la copie textuelle des nouvelles lois rendues depuis 1790 ; contenant instruction pour l’exécution de celle du 14 ventose an VII ; par une société d’employés supérieurs de la Régie de l’Enregistrement et du Domaine national, rédacteurs des Instructions décadaires sur l’Enregistrement et droits y réunis, Paris, 1799.

ROTTECK (Carl), VON WELCKER (Carl), Staats-Lexikon, Encyklopädie der sämmtlichen Staatswissenschaften, Altona, 1847.

HERVÉ (François), Théorie des matières féodales et censuelles, Bordeaux, 1785.

MERLIN,Répertoire, t. 4. 575, « Emphytéose » ; t. 5, Fief, 237 à 249 ; t. 10, 438 et ss. Quart, tiers, demi-raisins.

MERLIN (Philippe-Antoine), Recueil alphabétique des questions de droit, 1819-1820, Paris, « Rentes foncières ».

CHÉNON (Émile), Les démembrements de la propriété foncière avant et après la Révolution, Paris, 1881.

Urkundenbuch der Stadt Strassburg, -III, Privatrechtliche Urkunden (1266-1322) Strasbourg, 1884, -IV, 2, Stadtrechte, Strasbourg, 1888.

AUBRY et RAU, Cours de Droit civil français, 5e éd. Paris, 1897.

Lexikon des Mittelalters (1980-98), « Emphyteusis », « Erbleihe », vol. 3.

Notices connexes

Bail_rural

Bail_urbain

Biens_nationaux

Contrat à porteur

Dinghof

Droit de l’Alsace – arrêts notables de la cour de Colmar

Erblehen

Erbleihe

Hofleh(e)n

Gültgut-bien censitique

Porterie-Trägerei

François Igersheim