Bail urbain

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Bail de louage, Leihe, Erbleihe, Miete

Le bail urbain entre dans la catégorie générale des contrats de louage (Leihe), c’est-à-dire des contrats par lesquels on transfère à quelqu’un la jouissance d’une chose pour un temps donné et moyennant un certain prix.

Le bail urbain se distingue du bail rural car l’un au moins des contractants est un citadin : définition, formalisation, contentieux relèvent donc des statuts et des tribunaux des villes, de la jurisprudence qu’ils élaborent et de la coutume qui s’y établit. Le bail urbain se distingue progressivement du bail rural, car il se borne à l’usage de la chose louée, immeuble, maison, logement, contre un montant en monnaie, alors que le bail rural peut porter aussi sur la chose et sur ses fruits (Pacht).

Le bail urbain de la période de création des villes

Le bail à rente héréditaire ou bail perpétuel héréditaire (Erbleihe). Ce type de bail ne se développe que dans les villes. Il a sans doute déjà existé avant l’octroi d’une charte de franchise urbaine.

 

Le bail perpétuel héréditaire (Erbleihe) à Strasbourg

On rencontre le bail perpétuel héréditaire (Erbleihe) d’abord à Strasbourg dès le XIIe siècle. Il constitue la forme de bail immobilier la plus répandue au milieu du XIIe siècle. Il est conclu entre les grands propriétaires de la ville, le plus souvent l’évêque, mais aussi les monastères et couvents, à qui la vente de leurs terrains est interdite, les seigneurs et bientôt les bourgeois propriétaires de terrains et des preneurs bourgeois ou manants. À Strasbourg, la forme d’un acte d’Erbleihe se présente de la manière suivante : désignation de la juridiction qui rédige l’acte, noms des bailleurs et preneurs, situation de l’immeuble loué, nature de la location : bail perpétuel héréditaire, montants et termes du bail, indication éventuelle d’une indemnité en cas de mutation opérée par le preneur (Ehrschatz ou laudème), gage particulier et hypothèque générale, désignation des témoins, sceau et date. (UBS, III, XLI-XLII). Les formules qui désignent la durée du bail sont, en latin, « concedere iure hereditario » ou encore « locavit in emphiteosim perpetuo », et en allemand, « ewiclich verleihen », ou « zu erblehen geben » ou « zu erbe lehen ». Les juristes français d’après 1681 les ont traduites faute de mieux par « bailler en emphytéose » ou « à titre héréditaire ». Mais les historiens du droit allemand contestent l’équivalence entre « Erbleihe » et « emphytéose ». L’Erbleihe, dont l’origine serait exclusivement germanique aboutit à un véritable démembrement du droit de propriété (gewere) désormais partagé entre le bailleur (Leihegeber, Leihherr ou Verlieher) qui dispose d’un droit direct (rechtsgewere), et le preneur (Beliehene) qui dispose d’un droit « utile » (nutzgewere). L’acte est passé devant notaire, à l’Officialité, ou plus tard, à la Contractstube de la Ville. Il est rédigé en latin ou de plus en plus souvent en allemand.

 

L'Erbleihe et le développement de la ville 

L’Erbleihe accompagne le développement de la ville. Les premiers historiens de l’Erbleihe avaient relevé trois étapes dans son évolution (Arnold, 1861). Le premier stade est celui où le bailleur conserve la pleine propriété et où il est interdit au preneur d’aliéner ou de démembrer l’immeuble loué (XIIe‑XIIIe siècles). Au second stade, le locataire peut déjà opérer une mutation de l’immeuble loué (vente, don, dot), mais le nouveau preneur (Afterleiher) reprend la rente à son compte ; une indemnité est due au propriétaire. Dans la troisième (à partir du XVe siècle), seule subsiste la rente qu’on doit verser au propriétaire originel. Cette périodisation, qui reposait sur une analyse des baux de la ville de Bâle, semble également caractériser celle des baux strasbourgeois.

Elle coïncide avec l’extension spatiale de la ville (ainsi qu’avec ses transformations politiques et économiques). Mais on y insiste plus sur la coexistence des formes de bail. C’est que la première forme de l’Erbleihe ne porte que sur le terrain loué par le bailleur (hovestett, Hofstatt, superficies, ou area), non pas sur la maison que le preneur va y élever. La formule des actes, qui témoigne de l’influence du droit romain introduit par l’officialité précise : « superficies solo cedit ». Elle correspond au Strasbourg du XIIe et du XIIIe siècle qui recouvre « l’ellipse » (Dollinger, in : Livet et Rapp, t. II, carte p. 100). C’est que la maison à pans de bois semble n’avoir que peu de valeur. Elle s’édifie rapidement, sur des parcelles en lanières, souvent en profondeur, sur plusieurs étages en encorbellement, rétrécissant progressivement la taille de la rue, parfois séparée de sa voisine d’une petite ruelle où se déversent les eaux (Heyne Moriz, Das Deutsche Wohnungswesen 1899 ; Jacques Hatt, Une ville du XVe siècle, Strasbourg, 1929 ; François Joseph Fuchs, in : Livet et Rapp, t. II, 339‑344).

 

La valeur de la maison l'emporte sur celle du sol 

Ce n’est qu’en cas de défaut de paiement de la rente que le bailleur peut exercer son droit de suite. Il peut procéder à la suite privée, pour récupérer lui-même la somme due, ou a recours aux tribunaux. Le bail est résilié et le bailleur peut louer à un autre preneur. S’il est fréquent de relever que le preneur s’oblige à conserver l’immeuble en bon état, il est rare que les baux aient des clauses d’indemnisation pour amélioration. La valeur prise par la maison construite sur un terrain loué en bail perpétuel héréditaire a sans doute constitué un facteur important de l’évolution du bail. L’amélioration apportée par le locataire du sol, par la construction de la maison fait du bail perpétuel du sol un accessoire de moins en moins important, alors que ce locataire est propriétaire de la maison. Les améliorations apportées au terrain par la construction de la maison ont été l’un des facteurs essentiels de l’affaiblissement du droit du bailleur du sol. Progressivement, l’Erbleihe s’étend à la maison et l’on précise : « area et domus, haus und hofstätte » mais aussi à des parties de maisons, boutiques des rez-de-chaussée, étals, ateliers. Le preneur dispose librement de l’Erbleihe, qui peut désormais être cédée à des tiers, vendue, donnée, en tout ou en partie et faire l’objet d’un nouvelle rente qui s’ajoute à la première. Ce sont les nouveaux preneurs qui ont la charge de la rente, auprès du bailleur qui doit en être avisé. L’étape ultime est celle où la rente elle-même peut être vendue et n’a plus de rapports avec l’immeuble qui était à son origine. L’on peut alors constituer un « portefeuille de rentes », qui permet de contourner l’infongibilité originelle de l’immeuble loué.

Mais, à ce moment-là, on est passé du bail à rente perpétuel et héréditaire au bail à durée limitée d’un immeuble, maison ou appartement, de l’Erbleihe à la Miete. Après le XVIe siècle, l’Erbleihe ne subsiste plus que pour les exploitations paysannes situées hors de la ville et peut être rangée parmi les baux ruraux, même si l’un des bailleurs est citadin et que les tribunaux compétents sont ceux de la ville.

 

Le bail perpétuel héréditaire (Erbleihe) dans les autres villes d’Alsace

L’acquisition de statuts urbains par d’autres localités d’Alsace est plus tardive et on n’y relève pas la chronologie des formes de baux qui caractérisent Bâle ou Strasbourg, même si les différentes formes peuvent coexister dans la même période. Ayant pour référence la charte de Fribourg-en-Brisgau, la charte municipale de Colmar, octroyée par Rodolphe Ier en 1278, constitue le modèle des chartes de nombreuses autres villes alsaciennes : Sélestat, Kaysersberg, Munster, Turckheim.

Pourtant, on y trouve des textes de baux dits « Erbleihe » plus anciens : le plus ancien de Colmar date de 1253 ; on en trouve un autre à Ribeauvillé en 1260 et à Mulhouse en 1264 (Beer 1933). Ainsi, dans les villes alsaciennes, « l’Erbleihe » est déjà bien connue à la fin du XIIIe siècle. Le bail porte dans la plupart des cas sur le terrain et la maison, mais on peut louer également une partie de maison, une forge, un moulin. L’établissement d’un acte peut être le fait indifféremment du bailleur ou du preneur. L’acte peut être retranscrit dans un registre particulier, l’urbaire. C’est le cas à Ribeauvillé, qui ne donne que les noms des locataires et celui de l’immeuble loué ainsi que sa localisation. La majorité des Erbleihen des villes alsaciennes sont rédigés en allemand, pas en latin. Comme à Strasbourg, le preneur (Beliehene) qui tombe de ce fait sous la juridiction des tribunaux de la ville devient, s’il ne l’est pas déjà, bourgeois ou au moins manant (Schirmer à Strasbourg, Seldener ou Soldner dans les autres villes alsaciennes). C’est d’ailleurs un moyen d’accéder à la bourgeoisie. Le bien loué est soumis aux taxes et redevances urbaines. L’immeuble doit être conservé en bon état, non seulement en vertu des obligations du bail, mais par respect des réglementations de la ville.

 

Bailleurs ecclésiastiques, bailleurs bourgeois 

Dans les villes alsaciennes, comme à Strasbourg, les propriétaires fonciers les plus importants sont les évêques et les monastères et couvents, églises, hospices, situés sur le territoire des villes, ou hors les villes comme les abbayes de Munster, Lucelle, Pairis. L’agglomération de Ribeauvillé est donnée aux évêques de Bâle en 1084 et redonnée en fief aux Ribeaupierre. À partir de la fin du XIIIe siècle, on voit apparaître des bailleurs bourgeois, qui ne sont pas tous domiciliés dans la ville. Des bourgeois de Mulhouse peuvent louer à des bourgeois de Bâle (1270 - Mossmann, Cartulaire Mulhouse, t. I, 105), ou un bourgeois de Sélestat louer sa maison de Ribeauvillé à un bourgeois de Ribeauvillé (1442 - Albrecht, RUB, t. III, 1 147). Mais, bien entendu, dans la plupart des cas, le bailleur est ecclésiastique ou seigneurial et le preneur bourgeois ou manant de la ville. Le serment de Sélestat de 1498 le proclame : le bourgeois doit apporter la preuve de la bourgeoisie, et le manant n’a besoin que d’un domicile à Sélestat (Gény, II, p. 325). Mais à Sélestat, l’Erbleihe ouvre le droit à la bourgeoisie (Gény, II, p. 509).

On retrouve dans les baux des villes moyennes alsaciennes, les obligations des baux ordinaires : le bailleur doit remettre l’immeuble au preneur et celui-ci doit payer sa rente annuelle : « jehrlicher zins » ou « eweclich zu rechten zins ». Le bail peut cependant porter sur un terrain nu et le preneur s’obliger à le surbâtir, auquel cas, il sera dispensé de rente pendant la période de construction. La rente est payable en monnaie de la ville ou dans toute autre monnaie désignée par le bail. Mais elle peut aussi être payée à la fois en monnaie et en poulets ou chapons. Si la location porte sur un établissement artisanal, la rente peut porter sur une fraction de sa production. Ainsi pour une forge de Ribeauvillé, le cens sera d’un septième du fer travaillé dans la forge – soit 15 % – (Albrecht, RUB, t. V, 83). De même pour un moulin dont la rente sera payable en grains ou en farine (moulin mis en location par l’hôpital de Colmar 1445, Beer p. 102). Lorsqu’il concerne des champs ou terrains situés hors la ville, la rente peut être payée en fruit : vin ou grains. Comme pour les baux ruraux, le terme est fixé à des dates de fêtes religieuses : Noël, Saint-Jean, Saint Martin, la Toussaint. Par contre, seuls les baux de Strasbourg prévoient expressément une indemnisation pour défaut de paiement à la date indiquée ou un terme ultérieur. Comme ceux de Strasbourg, les baux des villes alsaciennes admettent la saisie du gage par le bailleur lui-même en cas de défaillance (saisie privée). Il peut arriver que le bail soit dénoncé pour mauvais entretien de l’immeuble. Le gage saisi peut être vendu ou reloué. Cette dernière formule était logiquement privilégiée. Le bailleur reloue le bien à un tiers qui lui remet une somme équivalant à la rente non payée, et ce tiers se substitue au bailleur pour l’encaissement de l’impayé. Enfin, si le débiteur défaillant est responsable sur l’ensemble de son patrimoine, son statut personnel de citadin n’est pas remis en cause.

 

Un bail devenu perpétuel

Comme à Strasbourg, dans les villes alsaciennes, l’Erbleihe s’est transformée en un droit de propriété, grevé d’une rente de plus en plus symbolique. On n’y relève pas d’actes où est précisé que le preneur peut disposer librement de l’objet loué, le relouer, le vendre ou en faire l’objet d’une nouvelle rente (arrenter). Pourtant, la pratique strasbourgeoise de la libre disposition par le preneur de l’Erbleihe s’est étendue à toutes les villes alsaciennes, sans passer par les stades observés à Bâle ou Strasbourg.

Ainsi, dans les villes alsaciennes, le locataire du bail perpétuel héréditaire a fort vite disposé librement de l’immeuble : il le relouait, ou le vendait, mais sans que soit négligée la désignation du bailleur originel de l’immeuble, à qui est due une rente.

Mais, ici aussi, se produit le démembrement de l’Erbleihe. La rente n’a plus qu’un rapport lointain et bientôt plus de rapport du tout avec l’immeuble sur lequel elle était originellement assise. Plusieurs cas de figures sont possibles : l’ancien preneur reloue l’immeuble (Afterleihen) en constituant une nouvelle rente : l’immeuble sera grevé de deux rentes (arrentée). Un propriétaire peut donner son bien à une institution ecclésiastique, contre une fondation de messe, l’institution ecclésiastique la lui reloue contre une rente perpétuelle. Enfin, on peut constituer une rente en baillant héréditairement (en Erbleihe) un immeuble à un preneur contre une somme d’argent, plus une rente (UBS, III, 27). C’est une manière commune de tourner l’interdiction du prêt à intérêt. Cette rente peut à son tour être vendue ou louée. La rente comporte pour son porteur à l’égard de son débiteur les mêmes droits que l’Erbleihe : un gage sur son patrimoine et le droit de suite, en cas de défaillance. Ces rentes sont tout aussi perpétuelles que l’était le bail originel.

 

Les baux urbains à temps limité (baux à loyer, Miete)

À la fin du XVIe siècle, la ville de Strasbourg compte 3 618 maisons, 2 539 dans le centre et 1 079 dans les faubourgs (Dollinger, 1972). Dollinger estime le nombre de Strasbourgeois à 17 000 en 1444 et rappelle qu’ils sont à peine 18 000 en 1624 (RA, 1955). La Chronique bourgeoise de Saladin nous informe qu’en 1610, Strasbourg compte 3 718 maisons. En 1681, avant la grande inflation de l’admission à la bourgeoisie du XVIIIe siècle, le nombre de feux ou ménages bourgeois (nécessairement domiciliés) est de 3 200 pour une population de 26 400 personnes. Il y a alors 3 600 maisons appartenant aux 3 322 membres des tribus strasbourgeoises. La propriété immobilière strasbourgeoise est concentrée dans les mains de ses bourgeois, qui possèdent chacun deux à trois maisons. Une veuve Koenig a certes fait construire en 1555 une douzaine de petites maisons à louer à titre presque gratuit à des ménages pauvres, gestion confiée à Jean Prechter, d’où le nom de Prechterhäuschen qu’on leur a donné (rue des Pêcheurs), mais cela ne se compare guère avec les 67 maisons de la Fuggerei d’Augsbourg (1521), qualifiées de « premiers logements sociaux » d’Europe. Et on ne semble pas retrouver à Strasbourg comme à Nuremberg l’équivalent des Mietshaüser ou maisons entièrement vouées à la location et comptant un nombre important de locataires. On trouve des maisons qui comptent 11 ménages et plus, soit 11 logements loués au minimum (Dreyer-Roos, p. 143).

Ainsi, au fur et à mesure que la population des villes s’est accrue, les maisons se sont agrandies, leurs rez-de-chaussée ont le plus souvent été construits en pierre, leur valeur a augmenté, et avec elle, l’intérêt d’en conserver la pleine propriété. (Jacques Hatt et François Joseph Fuchs, in : Livet et Rapp). Les baux perpétuels sont peu à peu limités dans le temps et se voient concurrencés, dès le XIVe siècle, par des baux à durée limitée. Au XVe siècle, les deux formes de baux sont encore en concurrence.

 

Le bail à durée limitée (Miete) à Strasbourg

À Cologne, le bail à durée limitée apparaît dès la fin du XIIe siècle. À Francfort, il commence à s’imposer au troisième tiers du XIIIe siècle. À Strasbourg le bail à vie apparaît vers 1200, puis le bail à court terme (5 à 9 ans) et s’impose dans le troisième tiers du XIIIe siècle. Les premiers baux à temps limité sont des baux à vie (Vitalleihe ou usufructuarius), pour lesquels on dispose de contrats remontant au XIIe siècle (UBS, I, 111‑1 161), mais il s’agit de donations à des églises contre rentes viagères. Dès la fin du XIIe siècle cependant, on voit apparaître des contrats de location d’habitations à temps limité. Ainsi le chapitre Saint-Thomas loue deux terrains situés près du pont Saint‑Thomas, en précisant bien qu’il ne s’agit pas d’un bail perpétuel (Erbleihe) (1197 - UBS, I, 135). Mais ce sont des actes isolés. Ils deviennent plus fréquents à partir du milieu du XIIIe siècle, où l’on rencontre des baux qui excluent la transmission successorale, mais non pas la capacité du locataire à céder son bail. La vente ou la donation de l’immeuble par le bailleur ne touche pas le locataire, dont le bail reste valable (Kauf bricht nicht Miete). Seule semble exclue la transmission successorale, sinon la liberté de disposition du locataire reste analogue à celle du bailleur perpétuel. On rencontre aussi des baux mixtes, à durée limitée, si le bailleur rembourse la somme prêtée, et héréditaire avec rente s’il ne rembourse pas : camouflages de contrats de prêt à intérêt. Pour le reste, les dispositifs sont les mêmes que ceux de l’Erbleihe : prix, termes, gages et suites, éventuellement obligations, par exemple de reconstruction. Par contre, à la mort du preneur, le bien revient au propriétaire. Mais, vers la fin du XIIIe siècle, intervient une transformation fondamentale. L’Officialité épiscopale joue un rôle très important dans la rédaction des actes notariés et elle applique les règles du droit romain. Les actes sont définis comme baux (locare ou verliehen) et les contractants comme parties. Presque systématiquement, le contrat établit un prix en monnaie. Dans la moitié des cas, les baux portent sur des maisons, pour l’autre moitié sur des terrains à surbâtir, des jardins, etc. Les bailleurs sont pour la majorité des institutions ecclésiastiques, mais on y compte aussi des bourgeois. Et le terme est défini : la vie du locataire, ou encore 9 à 18 ans. Et il est cependant bien précisé dans nombre d’actes « superficies solo cedit », ce qui peut paraître étonnant. Sans doute, la maison à pans de bois est-elle encore un bien meuble que les locataires pourront reprendre pour le placer ailleurs. Et il est précisé que le preneur ne peut disposer de son immeuble en le sous-louant. Tout au long du XIIIe siècle, les baux sont de plus en plus courts (6 à 10 ans) et portent de plus en plus sur des maisons et non plus seulement sur des terrains. Enfin, le preneur doit habiter la maison lui-même et la conserver en bon état. À la fin du XIIIe siècle, cette règle est considérée comme « droit et coutume de la ville ».

 

Le bail à durée limitée, dans les autres villes alsaciennes

Dans les autres villes alsaciennes, la location ou Miete ou Leihe ou Lihung, se développe également à partir du XVIe siècle. Elle se distingue alors du bail rural ou Pacht. Par contre, elle se pratique avec un minimum de formes et les baux écrits sont fort rares. La locataire a le devoir de conserver son immeuble en bon état, il garantit son loyer sur son patrimoine, il ne peut sous-louer, son loyer est payé en monnaie. La durée de la location ne dépasse pas dix ans, mais est reconductible. L’immeuble revient au bout de la location à son propriétaire. Une caractéristique commune supplémentaire : on ne peut louer qu’à des bourgeois ou à des manants (Seldener), pas à des étrangers qui doivent prendre logement à l’auberge. Il n’est pas sûr que cette disposition ait été scrupuleusement observée. Désormais, la vente de l’immeuble peut mettre fin au bail (Kauf bricht Miete). C’est le cas à Sélestat, où le nouveau propriétaire doit cependant laisser une année au locataire pour se trouver un nouveau logement (Gény, Schlettstadter Stadtrechte). Mais de son coté, le locataire peut mettre fin, après préavis, à son bail (Gény, Schlettstadter Stadtrechte).

Au XVIe siècle, le bail à durée limitée du droit romain s’est imposé partout dans les villes. Par contre, l’Erbleihe connaît une nouvelle vie dans les campagnes.

 

L’empilement des rentes

L’empilement des cens et rentes sur les biens immobiliers conduit à une confusion extrême. Un acte de Ribeauvillé proclame sans détours : « s’il y en a un, qui croit qu’il y a plus droit que le bailleur, qu’il vienne et s’approprie la rente ». (Albrecht, RUB, t. V, 23 et 48). Les rentes des baux perpétuels n’avaient plus de rapport avec la valeur de l’immeuble qui les avait générées. Dans certaines villes, comme Worms, le conflit entre Ville et clergé (en particulier l’évêque) avait abouti à l’abolition des rentes ecclésiastiques. Mais avec la Réforme, la sécularisation, à Strasbourg comme à Bâle, substitue la municipalité aux propriétaires ecclésiastiques : biens et rentes du clergé changent de main, mais continuent d’être valides et les rentes annuelles doivent être honorées. Le Magistrat de Bâle le proclame expressément, à l’encontre de certains bourgeois qui prétendent en être libérés à présent que la messe est abolie (1537, Arnold, p. 300). Pourtant, à Bâle, au fur et à mesure que se produisent les mutations d’immeubles, leurs charges tombent dans l’oubli. Ici aussi, la rente seule reste valide.

L’Empire autorise donc des mesures de rachat des rentes. La première est celle de Maximilien Ier pour Colmar en 1516, puis pour Sélestat en 1526. L’abolition de la rente sur les immeubles ne concerne que les propriétés pour lesquelles on n’avait plus d’actes ou de mentions dans les urbaires. Mais les titres de rentes restent valides et doivent être honorés. A contrario, les rentes des titres perdus ne sont plus exigibles (Gény, Schlettstadter Stadtrechte). Les institutions ecclésiastiques refusent l’abolition des rentes qui leur étaient dues sur les immeubles qu’elles avaient donnés en bail perpétuel, des siècles auparavant.

 

La Révolution française : la fin du bail emphytéotique héréditaire

Il fallut la Révolution française pour libérer complètement les immeubles des villes : la loi du 29 décembre 1790 prescrit que « toutes les rentes foncières perpétuelles sont rachetables » ; l’article 529 du Code civil de 1804 déclare « mobilières », « toutes les rentes perpétuelles ou viagères soit sur l’État, soit sur les particuliers », et les détache donc entièrement des immeubles sur lesquels elles étaient précédemment assises.

Ainsi en disposaient aussi les lois du 4 août 1789, 23 décembre 1790, 17 juillet 1793. Le décret du 9 vendémiaire an XIII [2 octobre 1804], arrête que les rentes connues sous le nom d’ErbleihenErblehen, Erbestand, Erbpacht, Erbzins, Bodenzins, dans les quatre départements du Rhin de la République sont « présumées purement foncières, conformément aux statuts et usages du pays … » et donc rachetables. Le long débat judiciaire, marqué par les arrêts de la Cour d’appel de Colmar du 19 juillet 1808 (Zorn de Bulach c. Beyhurst) déboutant Zorn de Bulach, du 23 août 1813 (Haute-Ecole c. divers paysans de Dorlisheim) déboutant la Haute-Ecole, jusqu’à celui du 1er avril 1846 (Consistoire d’Ingwiller et fabrique protestante de l’église de Zutzendorf c. paysans de Zutzendorf) déboutant le Consistoire et la fabrique, confirme les prérogatives du preneur en « Erbleihe ou Erblehen ». Ce sont autant d’espèces qui relèvent du droit des baux ruraux. Leurs textes apportent un commentaire souvent bienvenu pour la doctrine et les historiens du droit sur la notion d’Erbleihe ou bail perpétuel héréditaire, son origine, son évolution, sa nature, ses obligations et ses limites.

 

Sources - Bibliographie

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Notices connexes

Bail rural

Burgstall

Cens

Chézal

Cour

Courtil

Emphytéose

Erbleihe

Hof

Hofstatt

Leihe

Miete

Prêt d’argent

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